Qu’est-ce qu’une Société Civile Immobilière ?
Une SCI est une société qui, conformément au code civil doit respecter les règles suivantes :
- Comprendre au moins 2 associés (la SCI ne peut pas être unipersonnelle, à la différence de l'EURL), qui peuvent être des membres de votre famille, votre conjoint ou des tiers ;
- Faire un apport en argent (la loi ne l’impose pas de même qu’elle ne fixe pas un montant minimum) ou en nature (comme des terrains ou des immeubles);
- Poursuivre des objectifs communs et obliger les associés à contribuer aux pertes comme ils participent aux bénéfices ;
- Reposer sur des statuts.
- Ne pas être utilisée pour des activités commerciales. A défaut de respecter cette obligation, votre SCI sera considérée comme une société commerciale et traitée comme telle par le fisc.
Les possibilités offertes par une SCI
Une SCI, dont l’activité principale est l’immobilier, permet de :
- gérer et administrer les immeubles (ou appartements) que vous avez achetés ou reçus en apport ;
- organiser et gérer la construction d’immeubles sur un terrain appartenant à la SCI que vous avez constituée. Dans la mesure, toutefois, où il ne s’agit ni d’un lotissement ni d’une opération dont l’objectif serait la revente spéculative. Dans ce cas, en effet, votre activité s’assimilerait à celle d’un marchand de bien et votre SCI prendrait un statut commercial.
Avantages de la SCI
Une réponse aux difficultés de l’indivision
Très souvent dans le cas d’une succession ou d’une dissolution de la communauté (lors d’un divorce, par exemple) la gestion du bien en indivision se révèle difficile. Or, comme la règle de l’unanimité prévaut en la matière, la situation débouche nécessairement sur une impasse. A l’inverse dans une SCI, la règle de la majorité s’appliquant, les décisions seront plus faciles à prendre et à exécuter (si le nombre des membres excède 2 !).
Pas question dans une SCI de demander le partage du bien n'importe quand et n'importe comment. Car si le code civil autorise le retrait d'un associé, il subordonne ce départ soit au respect des conditions qui ont été fixées dans les statuts, soit à l’agrément des autres. Faute de quoi, c’est le juge qui décide.
Atténuation de la responsabilité
Pas de responsabilité solidaire sur les pertes. Les associés n’en sont comptables qu’à concurrence de la part qu’ils détiennent dans le capital social. Si vous possédez des parts représentant 10 % du capital social d’une SCI, vous n’êtes responsable que de 10 % des pertes, pas un sous de plus. Par ailleurs avant de se retourner directement contre vous, le créancier doit d’abord s’adresser à la société.
Allégement des charges fiscales pesant sur la transmission du patrimoine
Donner les parts d’une société civile immobilière propriétaire d’un bien est moins onéreux que de donner le bien lui même. Le montant des droits étant calculés non pas sur la valeur du bien mais sur celle qu’auraient les parts si elles étaient mises en vente. Or, dans le cas d’une société familiale, cette valeur est souvent inférieure à celle des biens eux-mêmes.